Споры о недвижимости. В какой суд обращаться?
В судебной практике довольно актуальный вопрос: в какой суд подавать исковое заявление по разрешению спора, вытекающего из договорных обязательств, связанных с пользованием недвижимым имуществом.
Процессуальное законодательство предусматривает исключительную подсудность и устанавливает, что иски, которые возникают по поводу недвижимого имущества, предъявляются по местонахождению имущества или основной его части.
Данная трактовка, на первый взгляд, понятна и как бы дает четкое понимание, как определить подсудность спора, связанного с недвижимым имуществом. Однако возникает вопрос, применяется ли исключительная подсудность, если спор возник по поводу взыскания задолженности по договору аренды или спор о внесении изменений в договор аренды в судебном порядке? Или все же применяется общая подсудность и местом рассмотрения спора будет место нахождения ответчика?
Вопрос становится актуальным, например, когда возникает необходимость взыскать стоимость арендной платы по договору аренды недвижимого имущества и место регистрации должника отличное от места нахождения недвижимого имущества и кредитора.
То есть должник фактически находится в другом городе, а рассмотрение спора в суде по местонахождению должника может повлечь за собой дополнительные затраты на командировки в такого суда или неудобства, связанные с расходами по времени на проезд из одного города в другой.
Практикой Верховного Суда определены категории споров, подпадающих под исключительную подсудность и включают в себя споры по поводу недвижимого имущества, в том числе: иски о праве собственности на имущество; о праве владения и пользования недвижимостью; о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности и выделе доли из этого имущества; о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности и выделе доли из этого имущества; о праве пользования недвижимым имуществом (определение порядка пользования им) о праве, которое возникло из договора найма жилого помещения, аренды и т.п.
Однако, дискуссия по этим спорам не прекращалась. Точка в вопросах исключительной подсудности была поставлена Большой Палатой Верховного Суда в постановлении от 16.02.2021 года по делу №911/2390/18.
В указанном постановлении Большой Палатой Верховного Суда использовано достаточно неординарный подход при формировании правового заключения, основанного на толковании слов из закона с использованием Академического толкового словаря украинского языка, а именно указано:
«…по определению, которое дает Академический толковый словарь украинского языка, словосочетание «по поводу» означает «в связи с чем-либо», поэтому словосочетание «по поводу недвижимого имущества» надо понимать как любой спор в связи с недвижимым имущество или определенными действиями, связанными с этим имуществом».
Соответственно, Большой Палатой Верховного Суда не применялся принцип категорийного определения потенциального предмета спора, а осуществлено привязку правового заключения к словосочетанию «по поводу недвижимого имущества», что по своей правовой природе определяет любой спор, вытекающий из договорных обязательства «обязательств, связанных с недвижимым имуществом», к исключительной подсудности такого спора. То есть спор, в том числе о взыскании средств или изменении условий договора, подлежит рассмотрению по месту нахождения такого имущества.
Следует отметить, что при выборе и применении нормы права к спорным правоотношениям, суд учитывает выводы по применению соответствующих норм права, изложенные в постановлениях Верховного Суда.
